فروش ویژه اسلایسر هندوانه

هم اکنون این محصول با 65 درصد تخفیف عرضه شده است

فقط 10000 تومان 

خرید اینترنتی

»

نوار قلب از بازار مسکن!

براي تشخيص آخرين وضعيت بازار مسكن به لحاظ سيكل هاي تجاري، علائم حياتي چهارگانه اين بخش سنجش شده و گراف هايي كه از روند بلندمدت مولفه هاي اقتصاد مسكن به دست آمده، نشان مي دهد: بخش پيشران اقتصاد بعد از اوج ركود در نيمه پارسال هنوز وارد رونق نشده است.

 روزنامه دنیای اقتصاد: براي تشخيص آخرين وضعيت بازار مسكن به لحاظ سيكل هاي تجاري، علائم حياتي چهارگانه اين بخش سنجش شده و گراف هايي كه از روند بلندمدت مولفه هاي اقتصاد مسكن به دست آمده، نشان مي دهد: بخش پيشران اقتصاد بعد از اوج ركود در نيمه پارسال هنوز وارد رونق نشده است.

دو گراف مربوط به نرخ رشد سرمايه گذاري هاي ساختماني و تيراژ آپارتمان سازي كه كاركرد قلب بازار مسكن را منعكس مي كند، با سقوط شديد در سال 93، به كمترين حد 5 سال اخير رسيده و منحني هاي نوسان قيمت و حجم معاملات، ورود به دوره نقاهت – اواخر ركود - را بازگو مي كند.

برخی صاحب نظران نسبت به «راكد بودن بازار مسكن» دچار ترديد شده اند و با اين تصور كه بازار ملك طي چند ماه اخير تغيير فاز پيدا كرده و از ركود بيرون آمده است، اوضاع كنوني را «رونق» عنوان مي كنند.

اين «برداشت» در شروع سال جديد كه احتمالا با تكيه بر گزارش واپسين روز كاري سال93 بانك مركزي شكل گرفته، چون شرايط فعلي بازار مسكن را «طبيعي» مي داند، اگر «اصلاح» نشود، مي تواند در مسير اصلي ترين برنامه   وزارت راه وشهرسازي براي احيای مسكن و رفع عوارض سكته سال گذشته بازار، دست انداز ايجاد كند و باز هم زمان تصويب و اجراي آن را عقب بيندازد.

بانك مركزي 27 اسفند پارسال با انتشار گزارشي از تحولات بازار مسكن شهر تهران، ارقام دو شاخص مربوط به «حجم معاملات خريد آپارتمان» و «متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني» در مدت 11 ماه اول سال 93 را ملاك ارزيابي وضعيت بازار قرار داد و در جمع بندي اين گزارش اعلام كرد: رشد قابل ملاحظه 5.50درصدي معاملات مسكن در كنار افزايش 7.5درصدي قيمت ، حاكي از شرايط «رونق غيرتورمي معاملات مسكن» است.

هر چند بانك مركزي در اين گزارش، محل رونق را صرفا حوزه خريد و فروش بازار مسكن عنوان كرده اما نه تنها استناد به فقط همين دو شاخص براي تحليل اين حوزه، كفايت نمي كند كه براي بررسي وضعيت مجموعه بازار مسكن شامل معاملات و ساخت وساز، به اطلاعات آماري بلندمدت و كامل تري نياز است.

كارشناسان اقتصاد مسكن براي تجزیه و تحلیل كامل اين بخش به لحاظ قرار داشتن بازار در حالت ركود يا رونق، معمولا نوسانات 4 مولفه شامل «ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساخت وساز كل كشور»، «تيراژ آپارتمان سازي در شهر تهران»، «حجم كل معاملات خريد و اجاره» و همچنين «متوسط قيمت مسكن» را مورد تست و سنجش قرار مي دهند.

در اين ميان، با توجه به اينكه رونق يا ركود در يك بخش اقتصادي، از روي ميزان رشد توليد و سرمايه گذاري در آن بخش تعيين مي شود، مولفه اول يعني «ميزان سرمايه گذاري هاي ساختماني» قلب بازار مسكن به حساب مي آيد و نبض آن، بيشتر از سه مولفه ديگر، احوال اين بازار را منعكس مي كند.

البته مولفه دوم مكمل مولفه اول است و حجم معاملات به عنوان مولفه سوم نيز بازتاب دهنده آني از ركود يا رونق مي تواند باشد.

همچنين قيمت مسكن به عنوان مولفه چهارم كه براساس منطق نبايد مبناي اعلام دوره بازار قرار گيرد، به شكل سنتي و تجربي، از تغيير فاز سيكل هاي تجاري خبر مي دهد.

بررسي هاي «دنياي اقتصاد» از روند بلندمدت گذشته اين 4 مولفه نشان مي دهد: بازار مسكن در سال93 كاملا در وضعيت «ركود» بود و امسال دوره «نقاهت» يا همان «اواخر ركود» را پشت سر مي گذارد به طوري كه در صورت رسيدگي سريع به سكته اي كه پارسال در قلب بازار رخ داد، مدت زمان اين دوره كوتاه مي شود و نشانه هاي رونق تدريجي از نيمه دوم 94 در بازار مشاهده خواهد شد.

گراف حاصل از تغييرات ثبت شده در ميزان سرمايه گذاري  بخش خصوصي در حوزه ساخت وسازهاي سراسر كشور طی 8 سال گذشته نشان مي دهد: بازار مسكن در سال گذشته وضعيتي مشابه ركود شديد مسكن سال 88 پيدا كرد.

مولفه سرمايه گذاري ساختماني در سال هاي 86 و 91 با دو اوجگيري، ساخت وساز را به بيشترين حد در مقايسه با دوره هاي قبل و بعد از اين سال ها رساند. در سال 86 به عنوان دوره اوج رونق مسكن، حجم ريالي سرمايه گذاري هاي ساختماني در كل كشور 80 درصد افزايش يافت و سپس با شروع دوره ركود در سال 87، نقطه اوج ركود مسكن در سال88 با ريزش شديد نرخ رشد سرمايه گذاري به سطح 3 درصد، ثبت شد.

در سال 91 نيز دومين «قله» در اين گراف 8 ساله، رقم خورد طوري كه ميزان سرمايه گذاري ساختماني 55 درصد افزايش يافت. اما از اواخر بهار 92، بار ديگر شيب منفي در شتاب رشد سرمايه گذاري آغاز شد و در پايان نيمه اول سال 93، اين مولفه تنها 8 درصد افزايش يافت. بنابراين، ركود مسكن سال 93 از روي كاهش شديد رشد سرمايه گذاري هاي ساختماني مشخص است ضمن اينكه سطح آن هنوز 5 واحد درصد از عمق ركود 88 بالاتر است.

نتايج گراف حاصل از تغييرات مولفه دوم بازار مسكن نيز حكايت از نزول بي سابقه ساخت  وسازهاي مسكوني در شهر تهران دارد.

روند نوسانات اين مولفه طي 8 سال گذشته نشان مي دهد: تيراژ آپارتمان سازي در تهران يكبار در سال 86 هنگام اوج رونق مسكن، 71 درصد افزايش يافت و بار ديگر در سال 90 با رشد 53 درصدي روبه رو شد كه البته آن زمان، ابهام سازنده ها از برنامه جديد شهرداري براي سال 91 (طرح تفصيلي) باعث شد ساخت وساز يك سال زودتر به اوج برسد. با اين حال، در سال 91 حدود 9 درصد ديگر به تيراژ ساخت وساز افزوده شد اما  در سال 93، سكته در بازار ساخت وساز باعث سقوط 52 درصدي نرخ رشد تيراژ در نيمه اول و تشديد اين سقوط تا منفي 73 درصد در فصل پاييز شد.

به اين ترتيب مختصات كنوني مولفه اول و دوم، كندي شديد در نبض بازار مسكن را روايت مي كند و به هيچ وجه، علامتي از رونق در اين گراف ها ديده نمي شود.

از طرفي، گراف ترسيم شده از حجم معاملات مسكن به عنوان سومين مولفه تعيين كننده ركود يا رونق، نشان مي دهد: حوزه معاملات بازار مسكن در سال گذشته اگر چه نسبت به سال 92 بهبود نسبي پيدا كرد اما در مقايسه با سطح رونق سال 91، هنوز فاصله زيادي دارد.

به عبارت ساده تر، در مولفه حجم معاملات مسكن، نكته انحرافي ريز و نامحسوسي وجود دارد كه براي در نظر گرفتن آن، نبايد تحليل ها را به تغييرات دو ساله اين مولفه محدود كرد.

طبق جديدترين آمارهاي رسمي كه چند روز پيش توسط سامانه رهگيري منتشر شد، حجم كل معاملات مسكن در تهران در 12 ماه سال 93 حدود 5/ 12درصد نسبت به مدت مشابه سال 92 افزايش پيدا كرد و حجم معاملات خريد نيز در همين مدت با افزايش 32 درصدي مواجه شد. پيش تر بانك مركزي، رشد معاملات خريد در تهران طي 11 ماه اول سال 93 را 5/ 50 درصد اعلام كرده بود.

اما با لحاظ آمار 12 ماهه، كه خريد و فروش آپارتمان در تهران افزايش 30 درصدي نشان مي دهد، اگرچه مشخص مي شود فضاي معاملاتي بازار نسبت به سال 92 گرم تر شده اما انبوه واحدهاي نوساز فروش نرفته در بنگاه ها از يكسو و انباشت نياز مسكن در سمت تقاضا از سوي ديگر، سطح پايين معاملات مسكن در سال 93 را بازگو مي كند.

همچنين پايين تر بودن حجم معاملات مسكن سال گذشته تهران نسبت به آنچه در سال 91 هنگام رونق بازار، در بازار خريد و فروش آپارتمان اتفاق افتاد نيز تداوم ركود لااقل تا آخرين روز سال گذشته را تاييد مي كند. در سال 91 حجمي معادل 216 هزار واحد مسكوني در تهران خريد و فروش شد اما در سال 93 اين ميزان معاملات از 116 هزار واحد تجاوز نكرد. البته بخشی از معاملات سال91 به خریدهای سفته بازی ناشی از جهش قیمت در آن سال باز می گردد.

اما چهارمين مولفه كه معمولا دلالان بازار ملك و فعالان سنتي بازار آن را علامتي از ركود و رونق مي دانند نيز وضع سال گذشته بازار مسكن را «ركود» و امسال را «پايان ركود» توصيف مي كند.

روند 20 ساله تغييرات قيمت مسكن در تهران نشان مي دهد: در زمان اوج  رونق، قيمت مسكن نيز با بيشترين رشد همراه مي شود و در زمان ركود فعاليت هاي ساختماني، شيب رشد قيمت به پايين ترين نقطه مي رسد.

در گراف رسم شده از نوسانات نرخ رشد قيمت مسكن طي 8 سال گذشته، پايين ترين نقطه يكي براي سال 88 و ديگري براي سال 93 است كه به ترتيب بعد از جهش 80درصدي قيمت در سال 86 و صعود نزديك به 50درصدي در سال 91، رخ داده است.

تغييرات قيمت مسكن در تهران از ابتداي تابستان سال 92 همزمان با كاهش شتاب ساخت  وساز و آغاز ركود، در مسير نزولي قرار گرفت و تا پايان سال گذشته، اين مسير ادامه پيدا كرد طوري كه نرخ رشد قيمت مسكن در يك سال 93 به يك دهم يك سال 91 رسيد و 7.4 درصد شد.

در حال حاضر، با استناد به آخرين نقطه چهار گراف انعكاس دهنده علائم حياتي بازار مسكن مي توان گفت: اوج ركود مسكن در سال 93 اتفاق افتاد و هنوز نبض بازار كمترين ضربان را دارد.

مسوولان بخش مسكن براي احياي نبض مسكن فارغ از سياست هايي كه سال گذشته به تصويب رساندند، به دنبال يك جراحي اساسي ديگر هستند تا قلب بازار به حركت بيفتد.

اين جراحي قرار است در قسمت «تامين مالي مسكن» انجام شود و براي آن، برنامه افزايش سقف وام خريد مسكن تعريف شده است.

وزارت راه وشهرسازي براي حركت چرخ ساخت وسازهاي مسكوني، تقويت بنيه مالي تقاضاي مصرفي را براي خريد واحدهايي كه در سال هاي گذشته توسط سازنده ها ساخته شده و هم اكنون فروش آنها به بن بست خورده است در دستور كار دارد.

در صورتي كه اين بن بست با وام خريد باز شود، نقدينگي مورد نياز سازنده ها براي شروع پروژه هاي جديد از محل فروش نوسازهاي از قبل ساخته شده، فراهم مي شود و مي توان به مثبت شدن نرخ رشد سرمايه گذاري هاي ساختماني تا نيمه امسال اميدوار بود.

در اين ميان چنانچه تصور شود بازار مسكن از ركود خارج شده است، امكان فراهم شدن ابزارهايي كه از سال گذشته وزارت راه وشهرسازي از دولت و بانك مركزي براي تامين مالي اين بخش مطالبه كرده، سخت مي شود.

در ماه هاي اخير مذاکراتی در دولت و بانک مرکزی براي اين تخصيص برگزار شده و يك پيشنهاد اين است كه براي جبران كمبود منابع بانك ها براي افزايش وام خريد مسكن، بخشي از بودجه سالانه دولت به عنوان وجوه اداره شده، نزد بانك  عامل  قرار بگيرد.

اين مذاکرات، با توجه به ضربه اي كه كارخانه هاي توليد مصالح ساختماني از ركود مسكن خورده اند و انبار آنها از مصالح سرريز شده است، كماكان ادامه دارد.

وزارت راه وشهرسازي براي بيرون آوردن بازار مسكن از ركود، پيش تر موفق شد سقف وام ساخت در بافت فرسوده را افزايش دهد اما تا زماني كه طرف ديگر بازار –تقاضاي مصرفي- توانمند نشود، عرضه به شكل واقعي و ادامه دار تحريك نخواهد شد.

نوار قلب از بازار مسکن!

جدید ترین مطالب سایت